고밀도 개발을 통해 서울 내의 주택공급을 늘려야 한다는 의견이 꾸준히 제기되고 있다. 최근 국토교통부는 2022년까지 서울 도심에 7만가구의 주택부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 가구 이상 수준의 주택을 공급할 계획이라고 밝혔다. 장기적인 주택공급 기반을 마련해 시장 안정세를 공고히 하고 공급 측면에서 추가 대책을 마련하겠다는 것이다. 

전문가들은 이번 대책을 두고 부작용이 적잖을 것으로 전망하고 있다. 주거지역이 점차적으로 고밀도 개발이 되며 고가분양이 이뤄지게 되는데, 기존의 인프라가 바뀌지 않은 상황에서 주민 수만 증가하면 생활의 질이 떨어질 수 있다는 문제다. 

대지지분이 줄어다는 우려도 제기됐다. 우선, 대지지분의 감소는 고가분양과 결부되면서 사회경제적으로 문제를 낳을 소지가 있다. 적어도 서울의 경우에는 건축물 감가상각을 대지지분의 가격상승이 뒷받침해주고 있어 구분건물 가격이 유지될 수 있었다. 하지만 인구구조와 함께 상승세 변화가 꺾인다면 부동산의 담보가치는 떨어지게 된다. 부동산 담보금융의 연쇄가 붕괴되는 격이다. 

더군다나 인구도 줄어들고 있는 상황에 고밀도개발지에 만들어진 주거·상업공간을 채울 사람이 있을까. 지금 당장 서울이나 수도권은 문제가 없겠지만, 인구가 줄어드는 게 보이는 지방 중소도시를 보면 딱히 안전한 것도 아니다. 재건축에 따른 고밀도화가 몇 세대에 걸쳐 반복하기 되면 서울이나 수도권에서도 비슷한 문제가 일어날 수밖에 없다. 

결론은 중장기적으로 바라봤을 때 재건축이나 재개발은 바람직하지 않다. 서울 집값이 더 뚜는 것을 막기 힘들다는 문제가 있겠지만 차라리 교통 인프라 확충을 통해 서울 주택 수요를 외곽으로 분산시키는 게 더 나을지도 모른다. 지금 있는 교통에 조금만 더 보태기만 한다면 불가능한 일도 아니다. 

뉴스쿡 강 훈 기자 hoon@newscook.co.kr 강 훈 기자의 기사 더보기

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