논란이 없다면 심심할 정도다. 부동산 개발, 특히 재개발 내지 재건축에서 용적률의 완화와 이를 위한 용도지역 상향은 항상 ‘뜨거운 감자’다. 용적률 상향 또는 용도지역의 상향 요구에 대해서 비판적인 이들은 ‘시행사의 탐욕’ 정도로 치부하는 경우가 많다. 궁극적으로 종상향이 문제적이라고 보긴 한다. 하지만 이런 일이 왜 일어나는지, 문제는 무엇인지 등은 전혀 파악할 수 없다. 

민간 시행사가 용도지역 상향을 요구하는 경우는 시행이윤을 극대화하기 위함이 대부분이다. 재개발이나 재건축조합들까지 용도지역 사향을 요구하는 이유는 재건축, 재개발에 따른 조합원의 비용부담을 최소화하기 위함이다. 

그렇다면 왜 비용부담을 최소화하려는 것인가라는 의문이 들 것이다. 재개발·재건축을 통한 비용부담은 안 지면서 부동산 가치상승만 노린다면 이기적이라고 할 수 있다. 하지만 재개발이나 재건축을 추진하다보면 사업 자체를 원하지 않는 사람들도 꽤 많다. 이유는 다양하겠지만 말이다. 

물론 재개발·재건축에서 분양받고 싶지 않은 사람들은 현금청산을 받고 떠나도록 할 방법이 없는 것은 아니다. 하지만 조합 입장에서는 현금 유출이 심해지고, 조합원 입장에서는 ‘헐값’에 쫓겨나게 돼 분란이 생길 수밖에 없다. 그렇기에 조합에서는 어쩔 수 없이 조합원의 비용부담을 최소화 할 방법을 찾아야 한다. 

방법은 없는 건가? 조합원들에게 1대 1로 분양할 수 있는 수준으로만 건물을 짓는다면 조합원들이 상당한 액수를 부담해야 한다. 물론 돈이 되는 서울 주요 재건축 단지의 경우에는 부담금 이상의 시세차익을 얻을 가능성이 높기 때문에 동의할 사람들이 줄을 설 것이다. 한편으로는 지금도 충분히 잘 살고 있는데 굳이 몇 억씩 내야하느냐 하는 사람들도 존재한다. 

조합원 부담금을 없애기 위해서라도 재건축조합은 더 많은 집을 지을 수밖에 없다. 그러나 분양가상한자게 걸려서 용적률을 아무리 많이 올려도 조합원의 재건축 부담금은 줄일 수 없게 됐다. 그러다보니 종상향을 반드시 해야 하는 것이다. 용적률이 높은 강남의 재건축 단지들은 적어도 부분적인 완화가 불가피한 상황이다.  

부동산 공급 우위가 됨에 따라 부동산 시세가 빠질 것으로 우려가 돼도 그것을 연착륙시킬 방법은 많다. 이자율은 낮게, 유동성은 풍부하게 공급해주기만 하면 유지는 어느 정도 가능하다는 게 중요한 부분이다. 여기에 부동산 양도세 규정을 지금보다 더 강화하거나 임대주택 혜택을 강화해 부동산 공급을 줄이게 된다면, 부동산 담보가치는 유지된다. 한 마디로 부동산담보금융은 당장 죽을 수 없다는 말이다. 

뉴스쿡 강 훈 기자 hoon@newscook.co.kr 강 훈 기자의 기사 더보기

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